강남구 수서역 근처 수서 신동아 아파트 분석 (21평, 전용 49m2)

최근 5년, 약 20년간 가격, 거래량, 거래가격 추이

 

 1. 거래량

 

2020년에 15건

2021년에 10건 (최고가 15억)

2022년에 1건

2023년에 10건

 

거래량은 20년 이전도 꾸준히 10~20건 정도 있으며

21평의 총 세대수가 324건임을 감안하면 거래량이 평범한 편입니다.

수서역 개발과 재건축 기대감이 존재하여 투자수요가 있으므로

2022년처럼 거래 절벽 시기의 실거래는 거의 이루어지지 않는것으로 보입니다.

근처의 수서 까치마을과 수서 삼익 아파트와 매우 유사한 흐름 입니다.

 

 

2. 거래가격 추이 (적정가 분석)

신동아 아파트의 2023년 11월 현재 호가는 11.5억이며, 

이는 20년 7월 가격입니다. 21년 10월 최고가 15억을 찍은 후

22년에는 거래가 1건뿐이고

23년에 11억 초중반대 를 횡보하고 있습니다.

 

실거래가 표

 

 

 

 

 

 

수서 신동아

 

 

 

3. 미래가치 및 위험요소

매수에 긍정적인 측면

1. gtx a 가 2024년 일부개통 확정

 - 동탄, 용인, 성남과의 접근성 향상으로 교통중심지 역할 대두

2. 재건축 및 개발계획 구체화

  - 24년 12월 수서 택지개발지구 기본계획 및 지구단위계획 재정비 용역 발표

  - 23년 예비안전진단 통과, 정밀안전진단 추진

3. 고점에 비해 많이 오르지 않은 가격

  - 21년 15억, 현재 11.5억

4. 기타

  - 신세계백화점 2024년 착공 2029년 완공

  - gtx 서울역,삼성역 2028년 완전개통

  - 수서광주선 2030년 완공

  - 차량기지 복개화(기지를 둔채 뚜껑덮듯이 쌓아올림) 예정

  - 역세권 용적률상향 가능성

  - 위례과천선 경유 가능성

 

매수에 부정적인 측면

1. 용적률 203%, 대지지분 9.73평, 소형평수 위주

  - 원주민의 재건축 동의율 낮을 가능성

  - 낮은 대지지분으로 높은 추가부담금, 사업성 부담

2. 복도식, 노후화, 학군 부재로 실거주 선호도 낮음

  - 엘리베이터가 모든층에 서지않는 특이한 구조

  - 임대주택 위주 주변, 학군 강남구 최저

3. 금리 인상 및 경제상황으로 부동산시장 냉각

4. 기타

  - 주차가능대수 1세대당 0.27대. 매우 열악

  - 정책에 의해 크게 좌우되는 상황

  - 심한 노후화로 인테리어 비용 지출

  - 조정지역이므로 세금부담

  

 

 

 

분당에 관심있으신 분은

 

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