분당아파트 가격 비교분석 (정자동 상록우성 장단점)

5,10년간 가격, 거래량, 거래가격 추이

1. 거래량

2020년에 거래 31건

2021년에 거래 4건 (21년 10월에 최고점 15.45억)

2022년에 거래 7건

2023년에 거래 10건 (9월현재)

 

거래량은 2019년 초 한번엔 월 9건이 일어날 정도로 많았고

26평의 총 단지수는 360세대임을 감안하면 거래량이 매우 많은편

2021년 2월 전까지는 거래가 있었으나 10개월정도 거래 없었음

2022년 7월부터 8개월정도 거래가 없는 경우도 있었으나

어쨌든 계속 거래가 조금씩은 있었다.

파크타운, 임광보성과 비교하면 거래량은 비슷한 편임

 

 

2. 거래가격 추이 (적정가 분석)

 

약상승과 보합세를 이어가던 2018년을 지나며

2018년부터 2022년까지 8억에서 15.5억까지 상승, 현재 남향 13.8억, 동향 12.7억까지 하락

다시 거래량 늘어나며 가격 살아나는 분위기, 급매 없음

 

 

 

3. 미래가치 및 위험요소

매수에 긍정적인 측면

1. 상록우성의 2018, 2019년 8, 9억대의 가격은 오지 않을 가능성이 크다
2. (서울, 경기 분양가 30평 10억대 + 자재비승) - 따라서 30평대 좋은 위치는 최소 10억 이상의 평가)
3. 2. 분당의 가격은 강남 → 잠실 → 과천 → 분당 형태로 이어지는데 현재 강남과 잠실, 과천은 전고점 80%이상을 회복한 상태이다. https://www.mk.co.kr/news/realestate/10831723
4. (23.9월 잠실 엘스 84형 20억 실거래(전고점 21.9억), 과천푸르지오써밋 전고점 돌파 등 )
5. 개포 경남 재건축 확정되자 전고점 돌파

“참고 버티니 되네”…10억원대 재진입 아파트 늘어 - 매일경제

 

매수에 부정적인 측면

1. 정자역 2~3정거장 차이 수지구청역, 동천역 역세아파트 24~30평 - 7~8억대로 4억이상 차이
2. 따라서 분당이라도 방3화1의 26평형이 10억을 훌쩍 넘어가는것은 약간 비싸게 느껴짐
3. 과천정부청사역세권 재건축 확정된 주공4단지 방3화1 실거래 12~13.5억으로 비슷(복도식)
4. 과천이 상급지이고 재건축도 진행하는것을 생각해보면 상록우성은 12억정도가 적당해 보임
5. 21년 신축 26평 방3화2 과천위버필드,자이 14.5억 실거래 (세달간 2억오름)
6. 전고점 대비 회복 못한 단지도 많음 (개포 현대2차 32평 최고가 27.2억(22.1월)
7. 개포현대 2차 가장 최근 거래가 20.8억 (23.5월) - 20년 말 가격과 동일

 

결론

 

매수세는 몇달전에 비해 회복하고 있으나

가격은 보합이 이어지고 있으므로 급매를 잡을 수 있는 시기

내가 생각한 상록우성 26평 급매 적정 가격

RR : 12.5억  비선호동(동향) :12억 1층 : 11억