수서 삼익아파트 분석 (수서역 개발)

최근 5년, 약 20년간 거래량, 거래가격 추이

 

 

1. 거래량 (20평 전용49m2 기준, 총 645세대 중 180세대)

2020년 7건

2021년 5건 (최고가 15억)

2022년 0건

2023년 8건

 

거래량은 20년 이전도 꾸준히 10건 이내로 있으며 21평의 총 세대수가 180세대임을 감안하면 거래량은 적은 편입니다.

수서 재개발과 수서 재건축 기대감이 존재하여 투자수요가 있으므로 2022년처럼 거래 절벽 시기의 실거래는 아예 이루어지지 않는것으로 보입니다. 근처의 수서 까치마을과 수서 신동아 아파트와 매우 유사한 흐름 입니다.

2. 거래가격 추이

신동아 아파트의 2023년 11월 현재 호가는 12억이며, 이는 21년 2월 가격입니다. 21년 12월 최고가 15억을 찍은 후 22년에는 거래가 없으며 하락거래를 신고한 뒤, 23년에 11억대 초반에서 보합 ~ 약간 상승하고 있습니다.

 

19년부터 아파트 값 추이

 

 

수서 삼익아파트 위치

 

 

 

3. 미래가치 및 위험요소 (수서 신동아와 매우 유사)

매수에 긍정적인 측면

1. gtx a 가 2024년 일부개통 확정  - 동탄, 용인, 성남과의 접근성 향상으로 교통중심지 역할 대두

2. 재건축 및 개발계획 구체화  

  - 24년 12월 수서 택지개발지구 기본계획 및 지구단위계획 재정비 용역 발표  

  - 23년 예비안전진단 통과, 정밀안전진단 추진

3. 고점에 비해 많이 오르지 않은 가격  

  - 21년 15억, 현재 11.5억

4. 기타  

  - 신세계백화점 2024년 착공 2029년 완공  

  - gtx 서울역,삼성역 2028년 완전개통  

  - 수서광주선 2030년 완공  

  - 차량기지 복개화(기지를 둔채 뚜껑덮듯이 쌓아올림) 예정  

  - 역세권 용적률상향 가능성  

  - 위례과천선 경유 가능성  

 5. 근처 수서 신동아에 비해 주차상황이 조금 좋다 (세대당 1대)

매수에 부정적인 측면

1. 용적률 224%, 대지지분 8.63평, 소형평수 위주  

  - 원주민의 재건축 동의율 낮을 가능성  

  - 낮은 대지지분으로 높은 추가부담금, 사업성 부담

2. 복도식, 노후화, 학군 부재로 실거주 선호도 낮음  

  - 난방배관 노후로 누수 위험 

  - 임대주택 위주 주변, 학군 강남구 최저

3. 금리 인상 및 경제상황으로 부동산시장 냉각

4. 기타  

  - 총 세대수 645세대로 약간 적은 세대수 (재건축 경쟁력 약화)

  - 정책에 의해 크게 좌우되는 상황  

  - 심한 노후화로 인테리어 비용 지출  

  - 조정지역이므로 세금부담